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Flashcards by Evgeniya Schmidt, updated more than 1 year ago
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Created by Stefan Hornung
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Copied by Oliver Swain
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Copied by Evgeniya Schmidt
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| Question | Answer |
| Einräumungsvertrag | Mit dem Einräumungsvertrag wird im deutschen Wohnungseigentumsrecht die Voraussetzung für die Begründung (rechtliche Entstehung) von Wohnungseigentum bzw. Teileigentum auf einem Grundstück geschaffen (§ 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)). Er ist, zusammen mit dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Absatz 4 WEG), die Basis für die Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Wohnungseigentum kann gemäß § 2 WEG ausschließlich durch Einräumungsvertrag (§ 3 WEG) oder Teilungserklärung (§ 8 WEG) begründet werden.[1] Der Einräumungsvertrag wird typischerweise dann benutzt, wenn das Grundstück mehreren Personen gehört (Miteigentum nach Bruchteilen)[2], während eine Teilungserklärung meist von einem Alleineigentümer eines Grundstücks abgegeben wird. Der Einräumungsvertrag ist notariell zu beurkunden (§ 4 Absatz 3 WEG). |
| Teilungserklärung | Im § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden sind. (Wohnungseigentum, Teileigentum, § 1 Abs. 2 und 3 WEG). Mit der Teilungserklärung wird demnach sachenrechtlich das Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet (§ 2 WEG). In den vom Wohnungseigentumsgesetz gesetzten Schranken (vgl. § 5Abs. 1 bis 3 WEG) kann die Teilungserklärung bestimmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind in der Regel besondere Sondernutzungsrechte (z. B. an Stellplätzen) festgehalten. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher. Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt sein. Zu ihr gehört ein Teilungsplan, der von der zuständigen Genehmigungsbehörde bescheinigt |
| Gemeinschaftsordnung | Die Gemeinschaftsordnung (GemO) regelt im deutschen Wohnungseigentumsrecht Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Sie ist eine autonom gesetzte Grundordnung der Gemeinschaft[1], die üblicherweise bei der Begründung des Wohnungseigentums festgesetzt wird. Die Gemeinschaftsordnung wird als Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zum Inhalt des Sondereigentums gemacht (§ 5 Abs. 4 Satz 1 i.V.m. § 10Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz, WEG). Das hat zur Folge, dass diese Regeln fest mit dem Wohnungseigentum verbunden sind und auch für jeden Rechtsnachfolger gelten (Verdinglichung). Durch die GemO ist es der Wohnungseigentümergemeinschaft möglich, eigenes Recht an die Stelle der nachgiebigen Vorschriften des WEG treten zu lassen. |
| Möglichkeiten der Rechtsgestaltung durch die Gemeinschaftsordnung | Das WEG enthält eine große Zahl von Bestimmungen über das Miteinander der Wohnungseigentümer. Ein Teil dieser Bestimmungen ist nachgiebig oder abdingbar, ein anderer Teil ist unnachgiebiges oder zwingendes Recht. Die abdingbaren (dispositiven) Bestimmungen des WEG kann man mit entsprechenden Regelungen in der Gemeinschaftsordnung ändern. Zum Beispiel bestimmt das WEG in § 25 Abs. 2 WEG, dass in der Wohnungseigentümerversammlung jeder Eigentümer eine Stimme hat (Kopfstimmprinzip). Auch Miteigentümer, denen mehrere Wohnungen gehören, haben im gesetzlichen Fall nur eine Stimme. Das würde z. B. dazu führen, dass der Bauträger nach dem Verkauf weniger Wohnungen in der Wohnungseigentümerversammlung bereits überstimmt werden kann, obwohl ihm die meisten Wohnungen der Anlage noch gehören. Es ist nicht zuletzt aus diesem Grund seit langem üblich, die Stimmrechte über die Gemeinschaftsordnung anders zu regeln, z. B. pro Wohnung eine Stimme (Objektstimmprinzip) oder auch pro Tausendstel Miteigentumsanteil eine Stimme. Von der Möglichkeit, eigenes Recht für die jeweilige Wohnungseigentümergemein |
| Öffnungsklausel | Eine Öffnungsklausel ist eine Klausel in Gesetzen oder Verträgen, wonach abweichende Vereinbarungen, die nicht mit einer geregelten Norm übereinstimmen, gleichwohl gültig sein sollen. Die Öffnungsklausel stammt aus dem Tarifrecht, wo sie einzelnen Betrieben die Möglichkeit einräumt, auf Betriebsebene oder der Ebene eines einzelnen Arbeitsverhältnisses von den Regelungen des Tarifvertrages abzuweichen, um so die notwendige individuelle Flexibilität gegenüber den Flächentarifverträgen zu gewährleisten.[1] Der Gesetzgeber oder Vertragspartner hat zwar eine bestimmte Regelung vorgesehen, lässt jedoch mit der Öffnungsklausel eine hiervon abweichende Regelung ausdrücklich zu. Damit erhöht die Öffnungsklausel die Flexibilität in Gesetzen oder Verträgen. Gesetzliche Öffnungsklauseln sollen die Verhältnismäßigkeit immer dann wahren, wenn ein Gesetz eine Vielzahl heterogener Betroffener hat, bei denen die gleichmäßige Anwendung zu unerwünschten individuellen Härten führen würde. Technisch lässt sich eine Öffnungsklausel an folgenden Formulierungen erkennen: „Soweit nicht etwas anderes vereinb |
| Grenzen Sie folgende Begriffe voneinander ab: a) Wohnungseigentum und Teileigentum | Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§1Abs. 2 WEG). Hingegen ist Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwe- cken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört. Beide Begriffe unterscheiden sich somit in der Zweckbestimmung des Sondereigentums. Der Teileigentümer hat gemäß WEG dieselben Rechte und Pflichten wie der Wohnungseigentümer. |
| Grenzen Sie folgende Begriffe voneinander ab: b) Sondereigentum und Gemeinschaftliches Eigentum | Zum Sondereigentum gehören die Räume , sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum be- ruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers „wesentlich“ beeinträchtigt o- der die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG). Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und die Bestandteile des Gebäu- des, die nicht zum Sondereigentum erklärt wurden oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück, sowie Bestand- teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (§ 5 Abs. 2 WEG). Bei dem Gemeinschaftseigentum handelt es sich um Bruchteilseigentum (§ 1008 BGB). |
| Grenzen Sie folgende Begriffe voneinander ab: c) Sondereigentum und Sondernutzungsrecht | Mit dem Sondereigentum kann der Wohnungseigentümer nach Belieben verfahren und andere Eigentümer ausschließen. Es handelt sich um sein Eigentum, daher trägt er die Kosten für die Instandhaltung etc. allein. Das Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Eigentümers, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu nutzen. Die betroffenen Bestandteile der Immobilien stehen jedoch weiterhin im Gemeinschaftseigentum. Sollten keine Regelungen zur Kostentragung getroffen worden sein, so trägt weiterhin die Gemeinschaft die Kosten. |
| Bei der Begründung im Wege der Teilungserklärung kann es zur „faktischenWohneigentümergemeinschaft kommen. Erläutern Sie, was man darunter versteht und unter welchen Voraussetzungen ein Erwerber faktischer Eigentümer wird | Lösung: Als faktischer Eigentümer gilt der noch nicht in das Grundbuch eingetragene Erwerber, der seine Wohnung bereits nutzt und damit faktisch in die bereits bestehende, rechtlich in Vollzug gesetzte Wohnungseigentümer-gemeinschaft eingegliedert ist. Es geht solange bis der 1. Käufer als Eigentümer eingetragen wurde |
| Begründung von Wohnungseigentum Sachverhalt: Der Bauträger „Kapital GmbH“ hat einen Altbau (Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen) erworben und beabsichtigt an dem Gebäude Wohnungseigentum zu begründen. 2.1 Ablauf der Begründung a) Auf welche Wege kann Wohnungseigentum begründet werden? Welcher Weg kommt in diesem Fall (s. 2) in Betracht (Begründung)? b) Welches Dokument wird neben Teilungserklärung und Aufteilungsplan für die Begründung von Wohnungs- eigentum benötigt? c) Nennen Sie vier Unterlagen, die Sie für den Aufteilungsplan benötigen. d) Wo wird der Aufteilungsplan hinterlegt? e) Ab welchem Schritt ist Wohnungseigentum rechtlich entstanden? | a) Begründung ist möglich durch Teilungserklärung (§ 8 WEG) oder Einräumungsvertrag(§ 3 WEG). Hier kommt nur die Teilungserklärung in Betracht, da es sich bei der Kapital GmbH um eine Alleineigentümerin handelt. b) Die Abgeschlossenheitsbescheinigung, welche von der Baugenehmigungsbehörde er- teilt wird. Möglich wäre auch die Ausstellung durch Sachverständige, wenn dies vom jeweiligen Bundesland festgelegt wurde. c) Lageplan, Schnitt, Ansichten, Grundrisse aller Geschosse In den Grundrissen erhält jeder Raum, der zu einem Wohnungseigentum gehört dieselbe Nummer. d) Der Aufteilungsplan wird in der Grundakte hinterlegt. e) Wohnungseigentum ist entstanden, wenn die Wohnungsgrundbuchblätter angelegt sind und das Stammgrundbuch geschlossen wurde. Die Wohnungseigentümergemein- schaft entsteht erst mit dem Verkauf der Wohnungen. |
| Rechtliche Zuordnung von KFZ - Stellplätzen a) Es existieren vier PKW – Stellplätze auf dem Grundstück. Nennen Sie zwei rechtliche Regelungen für die Nutzung der Stellplätze. b) Welche weitere Lösungsvariante gäbe es bei einem Garagenstellplatz? | a) 1. Sondernutzungsrecht 2. Vermietung durch die Gemeinschaft b) Teileigentum, sofern die Stellplatzflächen dauerhaft markiert sind |
| Miteigentumsanteile a) Berechnen Sie die Miteigentumsanteile (1000/1000) nach einem sinnvollen Schlüssel. b) Wo wird der Miteigentumsanteil eingetragen? |
55*1000/250 =220
Der Miteigentumsanteil wird im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuches ein-
getragen.
Daneben findet man ihn auch in der Teilungserklärung/ Einräumungsver-
trag.
Image:
Grafik (binary/octet-stream)
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| Mietrechtliche Konsequenzen Die Wohnung 2 (siehe 2.2) wird kurze Zeit später an Herrn Nickel verkauft. a) Herr Nickel möchte wissen, wann er dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen kann und wann das Mietverhältnis dann enden wird. b) Hat Herr Müller ein Vorkaufsrecht? c) Beschreiben Sie den Ablauf, falls Herr Müller ein Vorkaufsrecht hat. | a) Da die Wohnung bei Umwandlung bereits an Herrn Müller vermietet war, besteht eine Kündigungssperrfrist von mind. 3 Jahren, welche bis zu 10 Jahre betragen kann, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum gefährdet ist. Im Anschluss an die Kündigungssperrfrist folgt noch die Kündigungsfist von 9 Monaten,da das Mietverhältnis seit mehr als 8 Jahren besteht. b) Herr Müller hat ein Vorkaufsrecht, da er zum Zeitpunkt der Begründung des WEG bereits Mieter war und es sich um den ersten Verkauf handelt. c) Herr Müller erhält eine Abschrift des Kaufvertrages und hat dann zwei Monate Zeit zuentscheiden, ob er in diesen Kaufvertrag „einsteigen“ möchte. |
| Gemeinschaftsordnung Nennen Sie drei Sachverhalte, die üblicher Weise in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden. | Bspw.: Nutzungs- und Gebrauchsregelungen Pflichten und Einschränkungen der Eigentümer Abgrenzung von Verantwortlichkeiten Umfang der Kosten für die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums, Modali- täten für die Zahlung der Hausgelder und der Verteilungsschlüssel Formalien der Beschlussfassung, des Stimmrechts und der Versammlung |
| Gemeinschaft & Rechte und Pflichten 3.1 Beschluss / Vereinbarung a) Erläutern Sie die Begriffe „Beschluss“ und „Vereinbarung“. Nennen Sie jeweils zwei Beispiele. | Eine Vereinbarung regelt vom Gesetz abweichende oder ergänzende Sachverhalte mit rechtsgestaltender Wirkung für die Zukunft. Ein Beschluss ist ausreichende, wenn keine Vereinbarung erforderlich ist. Vereinbarung: Bspw.: Stimmrecht nach Wohneinheiten; Fortgeltung des Wirtschaftsplans über ein Jahr; abweichende Beschlussfähigkeit der Versammlung Beschluss: Bspw.: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Verwalterbestellung, Aufstellung der Hausordnung, bauliche Maßnahmen, Wahl des Verwaltungsbeirates |
| Die Eigentümergemeinschaft a) Erläutern Sie, wie der einzelne Eigentümer im Außenverhältnis für die Verbindlichkeiten der Gemein- schaft haftet. | Der Eigentümer haftet quotal, d.h. im Verhältnis seines Miteigentumsanteils. |
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